Affitto Tetto per Fotovoltaico

Affitto tetto per fotovoltaico

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Cosa vuol dire Affittare il Tetto per il Fotovoltaico?

La terminologia “Affitto Tetto” ormai di uso comune da molti anni in realtà sottintende la pratica di Cessione del Lastrico Solare a terzi affinché lo utilizzino, nel caso specifico, per installare su di esso un impianto fotovoltaico. 

Il termine “Affittare il tetto” o ” Affitto del Lastrico solare” è pertanto al contempo giusto e sbagliato. 

É sbagliato perché qualsiasi investimento fatto sulla proprietà altrui prevede non un semplice contratto di affitto ma la Cessione del Lastrico Solare attraverso un contratto costitutivo del Diritto di Superficie nel quale il proprietario dell’immobile concede a terzi, a titolo oneroso, il diritto di installare un impianto tecnologico sopra di esso. 

É corretto perché questa vendita ha solitamente una durata pre-determinata nel tempo. Ovvero dopo un numero di anni prestabilito, di norma oscillanti tra 20 e 30, ma comunque liberamente determinabile dalle parti. 

Come avviene la Cessione del Lastrico Solare?

La Cessione del Lastrico Solare avviene tramite un Atto Notarile di Costituzione del Diritto di Superficie. Nell’Atto Costitutivo del Diritto di Superficie la parte venditrice, ovvero il proprietario dell’immobile, cede alla parte acquirente, ovvero l’investitore, il diritto di costruire sul Lastrico Solare ovvero sul Tetto dell’edificio in questione un impianto tecnologico, in questo caso un impianto fotovoltaico, e di mantenerlo per un numero determinabile di anni, di solito 20,25 o 30 anni. Per la durata del Diritto di Superficie per Impianti Fotovoltaici, il proprietario dell’immobile perde il possesso del Lastrico Solare.

Vantaggi dell’Affitto Tetti per Impianti Fotovoltaici?

I motivi legati alla scelta di concedere “L’affitto del Tetto” o come sopra più tecnicamente spiegato la Cessione del Lastrico solare tramite Costituzione del Diritto di Superficie può avvenire in due casi molto simili ma con una leggera differenza:

  • Caso 1: il proprietario dell’immobile, sia esso azienda o privato, decide di trarre un vantaggio economico da una parte del proprio immobile altrimenti inutilizzata. Egli non ha interesse ad utilizzare per se detta superficie e decide pertanto di cederla in cambio di un corrispettivo economico.
  • Caso 2: il proprietario dell’immobile, sia esso azienda o privato, ha la necessità di rifare il tetto del proprio immobile e magari smaltire la copertura in eternit ma non ha intenzione o possibilità di utilizzare le proprie risorse economiche. Egli cede il diritto di superficie in cambio di una cifra che gli consenta in tutto o in parte di rifare la copertura. 

É evidente la similitudine tra i due casi: entrambi cedono un diritto sul proprio immobile in cambio di una corrispettivo economico. La differenza sta nel fatto che se nel primo caso il proprietario potrà godere liberamente della cifra pattuita nel secondo invece sarà obbligato ad utilizzarla per il rifacimento della copertura. 

Perché qualcuno dovrebbe volere affittare il lastrico solare?

I motivi che spingono alcune società ad investire nell’affitto tetti per fotovoltaico sono facilmente individuabili nella remunerativa attività di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili. Queste aziende, costruendo un impianto fotovoltaico sulla superficie del vostro immobile, beneficeranno dei proventi ottenibili dalla vendita dell’energia elettrica prodotta ed eventualmente da incentivi messi a disposizione dallo stato. 

Posso beneficiare della Corrente Elettrica che viene prodotta sul tetto del mio edificio?

L’energia elettrica prodotta sul tetto del tuo edificio è di proprietà dell’investitore. In taluni casi è tecnicamente possibile però la vendita diretta che beneficia quindi di tariffe molto agevolate rispetto a quelle del mercato libero. 

Quanto dura l’Affitto del Tetto?

Come già detto prima l’affitto tetto per fotovoltaico ha durate variabili mediamente tra 20 e 30 anni. La durata del contratto è proporzionale ai soldi erogati per l’acquisizione del diritto.

Cosa succede alla fine del contratto?

Quanto avverrà alla fine del contratto di Cessione del Lastrico Solare per impianti fotovoltaici è determinato al momento della stipula del contratto. Le possibilità per il proprietario dell’immobile sono due e di norma è lasciata a lui la scelta. 

  • Prima possibilità: ripristino della copertura con rimozione dell’impianto tecnologico. In questo caso l’investitore si impegna a rimuovere e smaltire ogni parte dell’impianto a sue spese senza arrecare danni alla copertura che tuttavia non sarà ricostruita.
  • Seconda possibilità: cessione gratuita dell’impianto. In questo caso la proprietà dell’impianto tecnologico passa al proprietario dell’immobile il quale gode gratuitamente della potenza residua dell’impianto fotovoltaico.

Quanto viene pagato al mq l’affitto del tetto?

La cifra deve essere determinata di volta in volta e sarà basata sulla possibilità di installazione e sulla stima di resa dell’impianto fotovoltaico che si andrà a realizzare. 

Per impianti fotovoltaici su coperture esistenti che non siano state soggette ad attività di bonifica da amianto mediamente vengono pagati UNA TANTUM:

  • € 9/13 per mq al nord
  • € 11/16 per mq al centro nord
  • € 14/20 per mq al centro sud
  • € 15/24 per mq al sud

Per impianti fotovoltaici su coperture con contestuale bonifica da amianto mediamente vengono pagati UNA TANTUM:

  • € 28/33 per mq al nord
  • € 34/41 per mq al centro nord
  • € 38/45 per mq al centro sud
  • € 40/49 per mq al sud
E anche possibile scegliere di percepire il compenso sotto forma di canone annuo. In questo caso l’importo erogato nella durata totale del contratto sarà maggiore. 

Quali tetti possono essere affittati?

Sebbene da un punto di vista prettamente legale possa essere concesso il Lastrico Solare per Impianti Fotovoltaici di qualsiasi edificio (case, condomini, immobili commerciali) nella pratica l’interesse degli investitori è rivolto esclusivamente verso edifici di grandi dimensioni ovvero edifici aventi una superficie del tetto non inferiore a 3/4000 mq 

Quali caratteristiche deve avere il tetto per essere affittato?

Per prima cosa è necessario disporre della piena proprietà dell’edificio il quale deve essere quindi libero da vincoli ed ipoteche. A titolo esemplificativo non è cedibile il diritto di superficie di un immobile in leasing in quanto la società di leasing raramente concede questa autorizzazione. Stessa cosa vale per un immobile gravato da ipoteca: il beneficiario dell’ipoteca deve rinunciare ad ogni diritto sul lastrico solare. 

Da un punto di vista più tecnico invece, oltre alle dimensioni già trattate nel paragrafo precedente, è necessario che il tetto sia il più libero possibile da impianti industriali, camini e lucernari affinché la superficie sia maggiormente sfruttabile. 

Per quanto riguarda inclinazione ed esposizione l’argomento invece è più complicato in quanto sono idonee sia coperture piane che inclinate tuttavia per quanto riguarda quest’ultime dovrà essere verificata da un tecnico la producibilità per la combinazione specifica delle due (inclinazione ed orientamento)

É possibile beneficiare di incentivi e detrazioni se si cede l’uso del lastrico solare?

Si è possibile. La cessione del lastrico solare non preclude la possibilità di utilizzare la detrazione fiscale del 65% per efficientamento energetico (fatto salvo il possesso di tutti i requisiti del caso) o eventuali contributi tipo Bando Inail

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